電梯維修保養(yǎng)的六點溝通技巧!
電梯維修保養(yǎng)的六點溝通技巧!維護與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè),怎樣調(diào)和二者之間的矛盾,確保電梯運行的質(zhì)量作為電梯設(shè)備管理人員,怎樣抓住電梯維保管理的切入點,提高自己的業(yè)務(wù)水平
一、以誠相待、共同參與
很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法:物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同,涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題,物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認為,電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關(guān)系,電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。
那么,物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運作呢?筆者認為,雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠相待、共同參與的精神,確認各自在電梯維保及日常管理中的位置,相互尊重、目標一致,不相互角力,這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運轉(zhuǎn)正常。
二、制定計劃、有的放矢
電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報告(作業(yè)單),由于該作業(yè)流程是針對所有電梯客戶,具有其普遍性,但對特定電梯的保養(yǎng)維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(yǎng)(維保)作業(yè)單,上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位(部件)的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外,很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么,如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢?筆者認為,有針對性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業(yè)表是一條重要途徑。
在日常巡檢表中,要求電梯維保管理人員加強對電梯設(shè)施的監(jiān)管,采用“望、聞、問、聽”的辦法,實時了解電梯的運行質(zhì)量?!巴奔磳﹄娞輽C房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位(特別是電氣設(shè)備)是否有異味進行確認;“問”是了解乘梯人員的感受;“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況,電梯管理人員就要及時對情況進行性質(zhì)認定,做好相關(guān)記錄,并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。
在維保計劃和作業(yè)表方面,首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料,與維保公司密切溝通,根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題,按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中,以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣,維保公司的日常維?;顒泳屯耆{入了物業(yè)公司的掌控之中,做到目標明確,有的放矢。
三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹
不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識是做好電梯維保管理工作的基礎(chǔ),也只有對電梯運行原理和維保技術(shù)特點有了一定的了解,電梯維保管理人員才能做好電梯的維保管理工作,做到胸有成竹。
四、緊抓維保、做好旁站管理
電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益,在電梯維保作業(yè)中,難免公司利益之間相互沖突;同時維保人員良莠不齊,也不能排除個別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此,在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下,緊抓維保,特別部位、關(guān)鍵問題處理時的旁站管理,顯得尤為重要。
五、注重細節(jié)、富于創(chuàng)造
幾部電梯轎門的光幕開關(guān)保護膜片松動,在電梯運行中總是發(fā)出細小不絕的顫動聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片,但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題,更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢?但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后,我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二:1、煮熟的糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法被證實效果良好,既在一定時間內(nèi)解決了光膜膜片的顫動,又可以反復(fù)使用。
六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆
在與電梯維保公司互動中,由于雙方利益點不一致,矛盾在所難免,甚至“短兵”相接,這時對設(shè)備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。